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Un diagnostic immobilier doit être réalisé à la charge du bailleur pour fournir à son locataire :

  •  diagnostic de performance énergétique (DPE),
  •  diagnostic plomb (CREP : constat de risque d’exposition au plomb),
  •  mesurage des locaux.

Nous énumèrerons par ailleurs les informations obligatoires que le bailleur doit fournir à son locataire :

  •  note sur l’état des risques naturels et technologiques (ERNT),
  •  note information sur les sinistres antérieurs,
  •  information sur les services de télévision.

Enfin, pour les biens en copropriété, des diagnostics concernant les parties communes sont obligatoires.

Diagnostics immobiliers obligatoires à joindre au bail

1) DPE : diagnostic de performance énergétique

Depuis le 1er juillet 2007, lors de la signature du bail ou de son renouvellement, sauf en cas de reconduite tacite, les bailleurs doivent annexer un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Valable 10 ans, ce DPE donne au locataire des informations sur la quantité d’énergie nécessaire au logement (chauffage, production d’eau chaude, ventilation, etc...), soit sur la base de relevés, soit sur la base d’estimations. Le logement est alors classé suivant sa performance énergétique.
Lorsque le bien loué est un appartement dans une copropriété bénéficiant d’un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude, c’est le syndic qui peut fournir ce document à tout copropriétaire, qui devra ensuite l’annexer au bail.
Ce diagnostic de performance énergétique (DPE), même s’il est obligatoire, n’a qu’une valeur informative. Le locataire ne peut donc pas s’en prévaloir pour exiger du bailleur des travaux ou améliorations du bien loué. En revanche, ce DPE proposera au propriétaire des travaux pour améliorer la performance énergétique de son bien.
Il n’existe pas encore de sanction si un bail est signé en l’absence de DPE.

2) CREP : constat de risque d’exposition au plomb

Un diagnostic plomb (CREP : constat risque exposition au plomb) est à fournir par le bailleur lors de tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en totalité ou partiellement à l’habitation depuis le 12 août 2008.
Pour tout nouveau contrat signifie que lors du renouvellement tacite d’un bail, le CREP ne sera pas obligatoire.
Cependant, le CREP n’est obligatoire que pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
Ce CREP devra être daté de moins de six ans à la date de la signature du contrat de location mais sa validité ne sera pas limitée dans le temps si ce constat atteste de l’absence de revêtements contenant du plomb ou indique une concentration au plomb inférieure aux seuils fixés par le Code de la Santé Publique.
Dans le cas contraire, le bailleur devra engager des travaux afin de supprimer le risque d’exposition au plomb avant même la signature d’un nouveau bail. A défaut, des sanctions pénales sont applicables.
En conclusion, il est conseillé de demander à un diagnostiqueur immobilier d’établir un CREP avant même le besoin de relouer un logement afin d’anticiper le risque d’une impossibilité de louer ce bien dans l’attente de travaux obligatoires. Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers, il est possible de l’effectuer à tout moment car si ce CREP ne révèle pas la présence de plomb, ce diagnostic restera valable sans limitation dans le temps.

3) Mesurage du logement loué

L’article 78 de la loi du 25 mars 2009 indique que "le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée".(loi Boutin)
Malheureusement, la notion de surface habitable ne coïncide pas avec la surface à déterminer pour la Loi Carrez. Aussi, le propriétaire d’un bien devra établir un diagnostic pour la location de son bien et un nouveau diagnostic lors de la vente éventuelle de ce même bien !
En l’absence de mention de la surface du bien loué dans le contrat de location :

  •  le locataire pourra exiger de son bailleur, à tout moment, qu’il lui indique la surface du bien loué,
  •  le locataire pourra tenter une action en justice contre son bailleur, notamment pour obtenir une diminution de loyer. Aujourd’hui, la jurisprudence conclue que la superficie des locaux n’est pas le seul élément constitutif du loyer et les tribunaux rejettent de telles demandes de locataires. Cependant, on peut s’interroger sur l’évolution de cette jurisprudence maintenant que l’obligation de mesurage du bien loué est inscrite dans la loi et avec la multiplication prévisible des contentieux.

4) Diagnostic amiante non obligatoire pour un bailleur mais...

Un bailleur ayant connaissance de la présence d’amiante dans le local (à usage d’habitation ou commercial) qu’il compte louer doit, préalablement à la signature de tout bail, procéder à son désamiantage.
De même, lors de travaux réalisés par son locataire, le bailleur devra prendre à sa charge le coût du désamiantage nécessaire (ou de recouvrement des parties contenant de l’amiante).
Cependant, dans le cadre d’un bail commercial, il est possible et légal de prévoir une clause pour que le locataire soit responsable des risques liés à l’amiante dans le local qu’il occupe.
Insérez la clause suivante dans les baux commerciaux ou les baux professionnels : " Le preneur s’engage à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes et sera tenu d’exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet, dans les lieux loués."
A l’inverse, dans un bail d’habitation, toute clause limitant la responsabilité du bailleur du fait de la présence d’amiante dans l’appartement loué serait nulle.

5) Détecteurs de fumée

Une loi votée par l’Assemblée Nationale le 17 juin 2008 rend obligatoire l’installation d’un détecteur avertisseur autonome de fumée dans tous les logements d’ici 2013 ou 2014. Ce détecteur devra :

  •  être pourvu du marquage CE et du logo NF,
  •  déclencher une sonnerie au contact de la fumée,
  •  avertir le locataire lorsque les batteries seront déchargées.

Cette installation sera à la charge du locataire (ou du propriétaire s’il s’agit de sa résidence principale). De même, l’entretien de ce détecteur de fumée sera à la charge du locataire.
L’installation devra être notifiée à la compagnie d’assurance qui garantit les risques d’incendie du logement.

6) Détecteurs de monoxyde de carbone

Projet de loi en cours.

Informations obligatoires du locataire (dont ERNT)

Par ailleurs, le bailleur doit fournir au locataire les informations suivantes :

  •  note sur l’état des risques naturels et technologiques (ERNT),
  •  note information sur les sinistres antérieurs,
  •  information sur les services de télévision.

Informations à joindre au bail

1) ERNT : état des risques naturels et technologiques

1.1) Obligation d’établir un ERNT

Une ordonnance du 8 mai 2005 impose à tout propriétaire bailleur d’informer son locataire, lors de la signature du bail, de l’existence éventuelle :

  • de risques naturels revêtant, à titre d’exemple, la forme d’inondation, d’avalanche ou encore de feux de forêts,
  • de risques technologiques liés, par exemple, à la présence d’une usine présentant une menace de toxicité,
  • de risques de sismicité.

En conséquence, pour tout bien immobilier bâti ou non bâti situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques prescrit, approuvé ou appliqué par anticipation ou situé dans une zone de sismicité, le bailleur doit établir ou faire établir par un diagnostiqueur immobilier un formulaire de l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT). La durée de validité d’un ERNT établi par un diagnostiqueur immobilier est de 6 mois.
Ce formulaire devra obligatoirement être annexé à chaque nouvelle signature de bail. Le vendeur ou le bailleur doit conserver une copie de l’état des risques daté et visé par l’acquéreur ou le locataire, pour être en mesure de prouver qu’il a bien été remis lors de la signature du contrat de vente ou du bail dont il est une composante.
En effet, l’absence d’ERNT joint à un bail peut entraîner, à la demande du locataire :

  •  la diminution du loyer,
  •  ou la résolution du bail.

 

1.2) Champ d’application de l’ERNT

Cette obligation d’information des risques naturels et technologiques s’applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés :

  • Dans le périmètre d’exposition aux risques naturels et technologiques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l’objet d’une approbation par le préfet.
  • Dans une zone exposée aux risques naturels et technologiques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l’environnement (art. L. 562-2).
  • Dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet.
  • Dans une des zones de sismicité I a, I b, II ou III mentionnées à l’article 4 du décret du 14 mai 1991.

 

1.3) Etablir soi-même un ERNT

L’établissement de l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) est souvent prévu dans la mission des diagnostiqueurs immobiliers. Cependant, pour diminuer le coût de cette prestation à la charge du bailleur, il peut être judicieux d’établir soi-même l’ERNT.
Pour cela, le bailleur doit :

  • se rapprocher de la Préfecture ou de la Mairie de son bien afin de prendre connaissance des documents synthétiques et des cartographies relatifs à un ou plusieurs plans de prévention,
  • analyser ces informations afin d’apprécier les zones concernées et la nature du ou des risques encourus,
  • joindre à l’ERNT la cartographie permettant de localiser précisément la situation de l’immeuble au regard des documents consultés.

 

1.4) Dommage consécutif à une catastrophe naturelle ou technologique.

Dans le cas où la commune a fait l’objet d’un ou plusieurs arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique, et si le bien a fait l’objet d’une indemnisation particulière, il est obligatoire d’annexer au contrat une déclaration du ou des sinistres indemnisés et dont on a connaissance. Cette déclaration ne fait pas l’objet d’un imprimé particulier.
Vous pouvez visualiser un exemple d’ERNT sur le site : http://www.ernt.com/.

2) Note d’information sur les sinistres antérieurs

Depuis le 1er juin 2006 (article L. 125-5 du Code de l’Environnement), lors de la signature d’un bail, le bailleur doit informer par écrit son locataire des sinistres intervenus dans le bien loué.
Le bailleur doit donc rédiger cette note en énumérant :

  • les sinistres qui ont donné lieu à un versement d’une indemnité d’assurance,
  • tous les sinistres depuis qu’il est propriétaire du bien loué.

Le non-respect de cette obligation peut entraîner la rupture du bail ou une baisse du prix du loyer.

3) information sur les services de télévision

Depuis la loi n°2007-309 du 5 mars 2007, lors de la signature d’un bail d’habitation (ou de son renouvellement), que l’immeuble soit loué en copropriété ou non, le bailleur devra obligatoirement joindre une information sur les modalités de réception des services de télévision. Cependant, le locataire ne pourra se prévaloir de cette note purement informative pour exiger des travaux ou aménagements du bailleur.
Cette note d’information devra indiquer :

  • si l’installation permet ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne,
  • lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble existe, cette note d’information doit préciser si l’installation permet ou non l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, ou s’il faut s’adresser au distributeur de services pour bénéficier du "service antenne" numérique.
  • les coordonnées de ce distributeur de services pour bénéficier du "service antenne" numérique.

Dans notre exemple de bail d’habitation (que le bien loué soit en copropriété ou non) nous avons inséré la clause suivante :
Information du locataire sur les modalités de réception des services de télévision.
Conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble a été fournie par le bailleur et demeure ci-annexée. Il ressort de cette information :
indiquer les modalités contenues dans l’information
Le preneur (locataire) est ici averti que, selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur de ces informations qui n’ont qu’une valeur informative.

 

                      

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