Etat des lieux

Plusieurs diagnostics sont obligatoires en cas de location d'un bien immobilier et également lors du renouvellement d'un bail. Ils sont aujourd'hui au nombre de 5 et doivent être annexés au contrat de bail. Les objectifs règlementaires : améliorer l'information des locataires sur l'état du logement et sur les risques éventuels.
L'ensemble des obligations d'information incombe au bailleur qui peut mandater un professionnel pour faire réaliser les différents documents ou diagnostics.
La rédaction de l'état des lieux réalisé par un tiers est un plus en matière de transparence et de neutralité.
Nous proposons ces prestations de manière groupée.

Etat des lieux : A quoi sert-il ?

L'état des lieux est un document utilisé pour comparer l'état de dégradation d'un logement, entre l'arrivée et le départ du locataire. Si des réparations sont nécessaires, l'état des lieux permet de déterminer à qui incombent les frais de réparations.
Après établissement de l'état des lieux de sortie, le propriétaire le compare avec l'état des lieux d'entrée. Cela permet de déterminer le coût des réparations occasionnées suite aux dégradations éventuelles dont le locataire pourrait être tenu responsable. Ce montant peut être déduit du dépôt de garantie versé à l'entrée du locatif.

Les points clés de l'état des lieux

L'état des lieux est un document important et il est nécessaire d'en conserver un exemplaire durant toute la durée de la location.
L'état des lieux doit être rédigé par écrit, sur papier libre ou formulaire. L'état des lieux doit être daté et signé par le bailleur et le(s) locataire(s), en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat.
Si le locataire refuse de procéder à un état des lieux d'entrée, il est conseillé au propriétaire bailleur de faire appel à un huissier dont les frais seront partagés avec le locataire.
Si c'est le propriétaire qui refuse de faire l'état des lieux, il devra prouver la responsabilité du locataire si des dégradations sont constatées à sa sortie.

Comment procéder à un état des lieux

Le bailleur met à disposition du locataire une propriété bâtie à usage d'habitation. L'état des lieux permet de fixer l'état d'usure et de propreté de la propriété mise en location.
Dans chaque pièce, on doit noter l'état d'usure et la propreté. Il convient de reporter sur l'état des lieux tout défaut constaté :

  • Bien vérifier l'état des sols, notamment des moquettes et linoléum (trous, ni taches, brulures, déchirures)
  • La présence de trous dans les murs, ainsi que les traces de tableau ou poster.
  • Les traces de doigts sur les interrupteurs, portes, fenêtres et les vitrages.
  • Reportez toute trace d'éponge, de mousse, de poussière, déjections remarquées sur les vitres
  • La présence d'ampoules électriques, leur état de fonctionnement et leur nature (ampoules économiques ou ordinaires).
  • Etat des sanitaires : Taches, émail abimé ou terne, fissures, traces de moisissure, joints noircis
  • Actionnez tous les points d'eau (robinets, mitigeurs, douches, chasse d'eau
  • Vérifiez la bonne évacuation des eaux, l'absence de fuites, et l'arrivée d'eau chaude.
  • Indiquez l'état de dégradation et de propreté des murs, de la terrasse, des allées.
  • Notez toute trace de mousse, herbe entre les pavés (bonne ou mauvaise), huile, déformation du macadam ...
  • Indiquez l'état des jardinières, la taille de la pelouse et de la haie.
  • Vérifiez le bon fonctionnement des gonds et charnières des ouvertures comme des placards.
  • Prenez des photos ... datées et signées par les deux parties.

Conseils au locataire, pour un état des lieux sans histoire :
Retirez les ampoules existantes et remettez les en partant. Pareil pour le flexible de douche et la lunette des WC.
N'ayez pas peur de prendre les commandes à l'état des lieux d'entrée. Une fois l'état des lieux signé, ce sera difficile de revenir dessus.
Si le bailleur vous dit que "ce n'est pas la peine de le noter", ne vous laissez pas faire ! Répondez- lui :
"Si vous dites que vous ne tiendrez pas rigueur des trous dans les murs, vous ne verrez aucun mal à le noter noir sur blanc dans le contrat de location."
L’état des lieux doit être constaté quel que soit le type de location, excepté pour la location meublée où il reste facultatif :

  • en début de bail lorsque le propriétaire remet les clefs au locataire,
  • et en fin de bail lorsque le locataire remet les clefs au propriétaire.

C’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire que le propriétaire pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. Le montant de ces réparations pourra être retenu sur le dépôt de garantie.

État des lieux entrant

Le locataire peut :

  • émettre des réserves sur l’état des lieux (s’il y a défection d’un élément d’équipement ou non branchement des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité),
  • signaler au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, un défaut important non consigné sur l’état des lieux quelques jours après son arrivée,
  • demander un état des lieux du chauffage au début de la saison de chauffe.

Mise en œuvre

Le locataire et le propriétaire doivent constater l’état des lieux ensemble, d’un commun accord et dans de bonnes conditions d’éclairage. Si l’une des parties est absente, un huissier peut être sollicité pour le dresser en respectant un préavis de 7 jours.
L’état des lieux doit être établi par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire est joint au contrat du locataire, l’autre au contrat du propriétaire) et décrire le logement loué ainsi que les équipements qu’il comporte.
L’état des lieux doit être signé par le propriétaire ou son représentant mandaté (agent immobilier) et par le locataire.

Absence d’état des lieux

Dans le cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption lui est défavorable : il devra restituer en bon état un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi.
Il existe 2 possibilités d’écarter cette présomption de bon état :

  • le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
  • le propriétaire a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux, par exemple, en cas de mise en demeure envoyée par le locataire sans que le propriétaire n’ait donné suite. Dans ce cas, c’est au propriétaire de démontrer qu’il avait délivré un logement en bon état d’usage.

L’hypothèse où l’état des lieux n’est pas dressé au moment du départ du locataire sera cette fois préjudiciable au propriétaire, car il ne pourra pas établir l’état du logement présumé rendu en bon état d’usage. Il faudra alors prouver que les éventuelles dégradations sont imputables au locataire.

Recours en cas de litige

Les litiges relatifs à l’état des lieux peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation.
Références

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : Article à consulter : 3
  • Code civil : Articles à consulter : 1730 et 1731

 

 

                      

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