Diagnostic Loi Carrez

Obligatoire Vente   : OUI
Obligatoire Location :  NON
Diagnostiqueur certifié : NON

Voilà un diagnostic qui ne concerne que les biens vendus en copropriété.
S’il n’est pas obligatoire de recourir à un professionnel certifié, ne prenez toutefois pas le mesurage loi Carrez à la légère car en cas d’erreur sur la surface, l’acquéreur pourra vous demander une ristourne sur le prix, jusqu’à un an après la vente.
Résumé

  • Le mesurage de la surface Carrez est obligatoire et à votre charge lors de la vente d’un bien en copropriété.
  • Vous pouvez le réaliser vous-même mais il est fortement conseillé de passer par un expert diagnostiqueur.
  • Si aucune modification de surface n’est intervenue depuis le dernier mesurage, le certificat Carrez reste valide.

Qu’est-ce qu’un diagnostic de mesurage loi Carrez ?

Un diagnostic de mesurage loi Carrez certifie la superficie privative d’un logement en copropriété. Il tient son nom de la fameuse loi Carrez du 18 décembre 1996, qui elle-même porte le nom de son auteur, le député Gilles Carrez. Cette loi visait à accroitre le niveau de confiance des acquéreurs dans le marché de l’immobilier. Sachez que le mesurage loi Carrez ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique (D.D.T.)

Quels sont les logements concernés par le diagnostic de mesurage loi Carrez ?

Le diagnostic de mesurage loi Carrez vous concerne si vous vendez un logement en copropriété de plus de 8 m2. La superficie privative du bien doit en effet être mentionnée dans tous les documents relatifs à la vente. Retenez que les caves, garages et parkings ne sont pas concernés.
Vous mettez votre bien en location ? Le mesurage loi Carrez n’est dans ce cas pas obligatoire, il a été remplacé par le mesurage loi Boutin. Il ne s’applique pas non plus aux achats sur plan et aux achats de terrains à bâtir.

Qui peut réaliser un diagnostic de mesurage loi Carrez ? Quelle certification est nécessaire ?

Le diagnostic de mesurage loi Carrez ne doit pas obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Cependant, il est néanmoins fortement conseillé de faire appel à un professionnel afin d’éviter tout litige ou contentieux pouvant entrainer une action en diminution de prix de vente.

Quelles sont les surfaces prises en compte lors d’un diagnostic loi Carrez ?

La surface privative, appelée surface Carrez, correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Les caves, garages, boxes, emplacement de stationnement et greniers non aménageables ne sont pas comptabilisés. Par contre, si vous avez une véranda couverte dans la partie privative de votre bien, d’une hauteur de 1,80 mètre minimum, elle sera comptabilisée dans la surface Carrez.

Comment se déroule un diagnostic de mesurage loi Carrez ?

Pour réaliser le mesurage loi Carrez, l’expert diagnostiqueur est généralement équipé d’un télémètre laser permettant d’effectuer des mesures avec une précision d’environ 1 millimètre. Après avoir préparé un schéma des différentes pièces, il mesure les surfaces de planchers des pièces, mais aussi les hauteurs de plafond.

Quels sont les risques si je ne fournis pas de diagnostic loi Carrez ? Et en cas d’erreur ?

Si la superficie Carrez n’est pas renseignée dans l’acte de vente, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois maximum pour intenter une action en nullité de l’acte de vente.
Si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature pour demander une diminution du prix de vente proportionnelle à l’erreur constatée.
En revanche, s’il s’avère que la superficie réelle est en fait supérieure à celle indiquée dans l’acte, l’excédent de surface ne donnera lieu à aucune majoration du prix. Mais bonne nouvelle pour le vendeur : la responsabilité de l’auteur du mesurage pourra être mise en cause pour obtenir une réparation du préjudice. A condition que vous soyez passé par un professionnel pour la réalisation de ce diagnostic...

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic de mesurage loi Carrez ?

Le certificat de mesurage loi Carrez reste valide tant que le bien demeure en l’état. Si vous avez effectué des travaux susceptibles de modifier la superficie de votre bien et que vous vous apprêtez à le vendre, il est fortement conseillé d’effectuer un nouveau mesurage.

Diagnostic de mesurage loi carrez : les textes de loi

n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
Décret n°97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété

Les incidences de la loi Carrez

La loi du 18 décembre 1996 (JO du 19.12.96), dite loi Carrez, a instauré une garantie de superficie pour les acquéreurs de logements en copropriété. Le décret du 23 mai 1997 (JO du 29.05.97) apporte les précisions sur la façon de calculer cette superficie.
·  En cas de vente d'un logement dans un immeuble en copropriété, la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves et garages), dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m2, doit obligatoirement figurer dans toute promesse ou compromis de vente signé à partir du 19 juin 1997 et dans tout contrat de vente notarié signé à partir du 19 décembre 1997.
·  Si le contrat de vente notarié (l'acte authentique) fait suite à une promesse ou un compromis de vente signé à partir du 19 juin 1997, il doit contenir la mention de la superficie quelle que soit sa date de signature.
·  La superficie de la partie privative à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
·  A défaut de mention de la superficie, l'acquéreur peut demander au juge la nullité de l'acte, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique. Il peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique ; en revanche lorsque la superficie a été omise dans l'avant-contrat mais figure dans l'acte authentique, l'acquéreur ne peut plus invoquer la nullité de la vente.
·  Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l'acte authentique, l'acquéreur, peut, dans un délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m2 manquants.

Exemple :
Un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2.
Prix : 152.449 euros.
- Superficie réelle = 94 m2 : l'acquéreur est en droit de demander une diminution du prix de 6%, soit 9146.94 euros
- Superficie réelle = 95 m2 : pas de diminution de prix.

Afin de permettre l'information de l'acquéreur et du vendeur, le jour de la signature de l'acte authentique, le notaire doit leur remettre une copie simple de l'acte authentique ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie.

Cette obligation de mentionner la superficie ne s'applique ni aux ventes de maisons individuelles, ni aux ventes de logements en l'état futur d'achèvement. Elle ne s'applique pas non plus aux congés pour vendre délivrés par le propriétaire bailleur en application de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Ce dernier point a été confirmé par la loi Solidarité et Renouvellement urbain du 13 décembre 2000.

 

Métrage, quelles différences entre les lois Carrez et Boutin ?

Lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier, le vendeur ou le bailleur doit fournir un certificat de métrage au dossier en question. Il existe deux types de métrage distincts, la surface privative et la surface habitable. Dans quels cas doit-on produire l'un ou l'autre ? Quelles sont les différences légales et techniques ? Quels sont les risques encourus en cas d'erreur ou d'omission ?

D'UN POINT DE VUE LEGAL

Depuis 1996 (L.96-1107 du 18/12/1996), le certificat de mesurage dit "loi Carrez" doit obligatoirement être mentionné lors de toute promesse de vente d'un bien immobilier. Il vise à garantir la bonne information sur la superficie de la surface privative réelle d'un ou plusieurs lot(s) proposé(s) à la vente.
Depuis 2009 et la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin), la mention de la superficie de la surface habitable dans le bail de location est obligatoire pour toute location vide utilisée comme résidence principale. Ce certificat dit « loi Boutin » ou encore « surface habitable » ne concerne pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.

  
SUR LE PLAN TECHNIQUE

 Les calculs des surfaces selon la loi Carrez ou la loi Boutin diffèrent peu, dans les 2 cas cela comprend la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et déduction faites des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. En revanche, le calcul de la surface habitable (loi Boutin) exclut tous les sous-sols, combles non aménagés, greniers, réserves, remises, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, les volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées pour les habitations collectives, et au moins 80 % de parois vitrées pour les habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements ; tandis que le calcul de la surface privative (loi Carrez) englobe les sous-sols autres que les caves, garages et parking, ainsi que les combles non aménagés, greniers, réserves, remises et vérandas d'une superficie supérieure à 8 m².

RISQUES ET SANCTIONS

Si la loi Carrez est stricte, la loi Boutin, bien qu'obligatoire, n'a qu'une valeur informative et ne permet pas un éventuel recours du locataire en cas d'erreur ou de superficie surestimée. Cependant si le métrage est trop inexact (plus de 5%) un juge pourra proclamer une diminution de loyer correspondante, le droit commun et l'obligation du respect des parties contractantes prévalant.
Pour le métrage Carrez, la marge d'erreur est de 5%, au-delà le prix de vente peut être revu à la baisse, et s'il est absent du dossier cela peut entrainer l'annulation de la vente.

 Si vous êtes pressé...

Le propriétaire, vendeur ou bailleur, peut réaliser lui-même ces mesurages, cependant il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel afin d'éviter les erreurs et d'être protégé en cas de recours.

 

                      

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