Surface habitable

Mentionner la superficie habitable à la signature d'un nouveau bail est désormais obligatoire.

Cette obligation ne concerne que les locations vides et à usage de résidence principale. Ne sont donc pas concernées par cette obligation les locations meublées, secondaires et saisonnières. La loi Boutin n'oblige pas d'avoir recours à un diagnostiqueur pour calculer votre superficie habitable. Néanmoins, nous vous le recommandons vivement.

La superficie habitable, est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Sont exclues la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Attention : la superficie habitable est différente de la superficie Carrez : ce n'est ni la même loi, ni le même calcul.
Validité : illimités sauf travaux modificatifs dans le logement.


1- Références réglementaires 

L’article 78 rend obligatoire la mention de la surface habitable du logement dans le bail de location. Cette disposition s’inspire de l’obligation qui est prévue en cas de vente d’un lot de copropriété de mentionner dans tout avant contrat et contrat de vente, la superficie du lot vendu. La notion de surface habitable mentionnée dans les baux d’habitation n’est cependant pas précisée par le texte, mais le Code de la construction et de l’habitation définit à l’art.R111-2 la surface habitable comme « la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de protes et fenêtres,… Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » Selon l’article 3 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article. Le bailleur a donc obligation de fournir ce mesurage.

2 - Point de vue légal

La superficie habitable est différente de la superficie privative loi Carrez, d'un point de vue légal, et d'un point de vue technique. La superficie habitable se calcule dans tous les cas, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu'en copropriété. La superficie habitable se mentionne dans un bail, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.

3 - Point de vue technique

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80m. Jusque là, c'est la même définition technique que la loi Carrez. Mais la différence fondamentale, c'est qu'il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.


Désignation

Superficie Carrez

Superficie habitable

Terrasses, balcons

Non

Non

Caves, garage, parking

Non

Non

Sous-sol autre que caves, garage, parking

Oui

Non

Combles aménagés

Oui

Oui

Combles non aménagés

Oui

Non

Grenier

Oui

Non

Réserve

Oui

Non

Remises

Oui

Non

Véranda

Oui

Non

4 - Puis-je utiliser la superficie loi Carrez à la place de la superficie habitable ?

Ce n'est pas conseillé, pour plusieurs raisons :

  • En toute logique, la superficie loi Carrez est indiquée dans l'acte qui vous a permis d'acheter. L'attestation loi Carrez a donc été commandée par votre vendeur, et c'est donc lui qui est assuré. L'attestation de superficie habitab le doit être réalisée au nom du propriétaire bailleur,
  • Ce ne sont pas les mêmes règles de calcul : les résultats peuvent donc être différents. Un expert se déplace chez vous pour établir un relevé de la superficie habitable à déclarer, avec en annexe, les surfaces non comprises.



Validité de l'attestation : durée illimitée en l'absence de modification intérieure.

 

                      

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